La mayoría de agentes están de acuerdo en que éste problema, que afecta a muchas personas pero también a bancos, fondos, compañías patrimoniales, sociedades gestoras de activos inmobiliarios entre otros, no lo resuelven los poderes públicos con la agilidad y contundencia que debieran.

En los últimos años, el entorno social y político ha sido más bien permisivo y paternalista o protector con los okupas, amparando la comisión del delito en una situación de emergencia social y económica creada con la última crisis, y ello ha favorecido que la interpretación de la normativa regulatoria de estos tipos delictivos y su aplicación por los tribunales haya sido poco contundente en comparación con otros tipos de delitos.

Así pues, el resultado de todo ello denuncias que no sirven para desalojar a los ocupantes y procedimientos judiciales que se alargan en el tiempo sin que se proceda la recuperación del inmueble ocupado. En este contexto han proliferado y se han organizado las mafias y organizaciones para la ocupación de inmuebles que están estructuradas y bien asesoradas para hacer negocio y alargar los procedimientos judiciales al máximo.

Y con todo ello se pierde el objetivo que debería perseguirse en primer lugar: la recuperación inmediata del inmueble, de la vivienda, del local, etc… y los daños que ello provoca son múltiples y no sólo económicos.

En este contexto, la mediación puede ayudar en varios sentidos.

En primer lugar puede solucionar el conflicto mucho antes que un procedimiento judicial que está tardando entre uno y dos años según el partido judicial.

En segundo lugar puede ser menos costoso por la propia rapidez en la recuperación del inmueble y su explotación y por el coste del proceso en sí mismo.

Y en tercer lugar permite recuperar los inmuebles en mejores condiciones que tras un proceso de desalojo judicial precisamente por producirse el desalojo voluntariamente y no por resolución judicial.

Además, si se hace en colaboración con organismos y agentes sociales se pueden solucionar también problemas de acceso a la vivienda de sectores desfavorecidos que en ocasiones se ven abocados a acudir a la ocupación ilegal como única vía.

Vale la pena intentarlo, ¿no?

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia C-360/19 del 3 de octubre de 2019, dictaminó que una vez declarada la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por su carácter abusivo, es el consumidor quien debe decidir la opción que le resulte más beneficiosa o menos perjudicial de entre las dos siguientes:

a) extinción del préstamo y por tanto, de la hipoteca o
b) sustitución de la cláusula anulada por otra vigente en la normativa nacional y mantener el préstamo hipoteracio.

Hasta ahora, los jueces han decidido en todos los supuestos de nulidad de la cláusula la sustitución de la misma por una norma supletoria del derecho nacional y su integración en el contrato para mantenerlo vigente. Y lo han dictaminado así al entender que esa es la opción más beneficiosa para el consumidor.

Pero el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona, como ya hiciera en su día el nª 38 de Barcelona, ha aplicado la jurisprudencia del TJUE y en lugar de decidir él por el consumidor en base a la interpretación hasta ahora imperante, le ha preguntado al consumidor qué opción prefiere y al haberse decantado éste por la nulidad del contrato, y por tanto de la garantía hipotecaria, ha abierto un camino peligroso para la banca que puede verse con un gran número de préstamos hipotecarios cancelados y una deuda hipotecaria que deberá reclamar acudiendo al procedimiento ordinario o monitorio en lugar del procedimiento sumario de ejecución hipotecaria mucho más rápido y efectivo.

Habrá que ver si ésta es la vía que se utilizará con carácter general a partir de ahora por el resto de tribunales para visualizar la dimensión del problema que se le viene encima al sector financiero.

Estaremos pendientes.

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Las ayudas y medidas establecidas a través de los Reales Decretos 11/2020 y 15/2020 aprobados durante el estado de alarma, tanto para los arrendamientos de vivienda como de locales de negocio, no han sido suficientes, los plazos para su solicitud han vencido, y algunas medidas de financiación no han tenido éxito por el incremento del nivel de endeudamiento que suponen para los arrendatarios que pueden beneficiarse de ellas.

Ante estas situaciones de incumplimiento contractual la solución tradicional sería la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, pero

• ¿es recomendable en estos momentos?
• ¿cuánto tiempo va a tardar la respuesta judicial?
• ¿va a ser satisfactoria para el propietario?
• ¿y para el arrendatario?
• ¿va a aportar una solución rápida, que perdure y permita mantener el negocio y no perder rentabilidad del inmueble?

Esta primera semana de junio, los tribunales retoman su actividad después de tres meses de paralización con lo que, a la saturación acumulada hasta entonces, se le unirá la prioridad de determinados procedimientos fijada por los Reales Decretos del Estado de Alarma, y una avalancha de nuevos procedimientos post-Covid.

El resultado: un colapso total del sistema. La situación es especialmente crítica en Barcelona donde antes de la pandemia ya se estaban señalando juicios para 2022 y los juicios rápidos que debían tramitarse en 15 días se estaban tramitando en 15 meses.

Además, la doctrina no es pacífica respecto de la aplicación de cláusulas como la fuerza mayor o “rebus sic stantibus” para evitar la resolución del contrato y lanzamiento y conseguir modificaciones de renta que permitan la continuidad del contrato. Por lo tanto la resolución judicial es totalmente incierta y posiblemente muy costosa en tiempo y dinero.

• ¿Cuál es la alternativa a una resolución judicial incierta y tardía?

• ¿Hay posibilidad de tener una solución en poco tiempo que permita mantener el contrato, el negocio y no dejar de cobrar renta?

Desde luego que sí: La mediación.

La mediación es la mejor alternativa para solucionar este tipo de conflictos. Es un instrumento eficaz desde el punto de vista de ahorro de costes de todo tipo: económicos, de tiempo, de continuidad y oportunidad de negocio, reputacionales, emocionales…

Arrendatario y propietario encontrarán en la mediación un espacio seguro y confidencial en el que centrados en sus intereses y necesidades, barajarán las opciones a su alcance y decidirán la mejor solución para satisfacer las necesidades de ambos. Y todo ello en un plazo realmente breve.

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